越秀服务2026年目标：盈利能力承压下力保毛利率平稳

近期，A股与港股市场中的物业板块持续波动，行业格局正经历深刻调整。随着房地产行业规模收缩效应持续显现，物业企业从规模扩张转向价值深耕的趋势愈发明显。3月26日，越秀服务（06626.HK）披露的2025年财报，为行业转型提供了典型样本——公司全年营收39.02亿元，同比增长0.9%，但净利润同比下滑22.5%至2.73亿元线上靠谱正规配资，毛利率降至14.8%，较上年下降8.5个百分点。这一数据背后，折射出物业行业在地产周期下行中的结构性挑战与战略突围方向。

### **非住业态成破局关键，业务结构优化初见成效**

越秀服务的财报显示，其业务布局已呈现显著分化特征。非商业物业管理及增值服务板块贡献收入31.53亿元，同比增长3.2%，其中物业管理服务收入增长21%至14.99亿元，在管规模扩大推动该业务占比提升至38%。然而，社区增值服务收入同比减少超20%至9.63亿元，主要因阶段性房屋硬装业务结算完毕，导致高毛利业务收缩。

更值得关注的是毛利率的剧烈波动。非商业板块毛利率从2024年的21.9%骤降至13.4%，其中物业管理服务毛利率下降3.7个百分点至11.3%，非业主增值服务与社区增值服务毛利率降幅均超9个百分点。公司管理层坦言，人工成本刚性上涨、上游房地产行业收缩导致车位销售协助等高毛利业务减少，是毛利率下滑的主因。

面对盈利压力，越秀服务将非住业态拓展视为核心破局点。2025年，公司新签年合同额中非住业务占比达87%，成功突破银行、高校等细分赛道，非住业态在管面积占比提升至37%。管理层强调，非住项目附加值高、付费主体信用强、收缴率稳定，其拓展可显著优化业务结构，助力毛利率企稳。

### **收并购策略转向精准协同，聚焦三大核心维度**

在行业整合加速的背景下，越秀服务调整了收并购标准，从“规模优先”转向“质量优先”。公司目前在手现金及定存约40亿元，其中5亿元专用于收并购，但过往使用比例偏低，反映出管理层对标的筛选的审慎态度。

具体而言，收并购将围绕三个维度展开：一是寻求与现有业务形成核心协同的高品质同业，强化区域密度与服务能力；二是布局增值服务领域，重点关注智能家居、能源管理等运营型业务，构建差异化竞争壁垒；三是聚焦12个战略深耕城市，通过区域资源整合提升运营效率。这种“精准打击”策略，与当前物业行业从“跑马圈地”向“精耕细作”转型的趋势高度契合。

### **从交易型到运营型：增值服务转型锚定长期价值**

越秀服务的战略调整，本质上是物业行业价值创造逻辑的重构。过去，社区增值服务高度依赖房屋交易、硬装等周期性业务，导致业绩波动较大。如今，公司明确提出推动增值服务从“交易型”向“运营型”转型，通过布局智能家居、能源管理等长期运营业务，降低对地产周期的依赖。

这一转型方向与近期政策导向形成呼应。近期，住建部多次强调推动物业行业向“生活服务商”转型，鼓励企业拓展社区养老、家政服务等民生领域。越秀服务在财报中透露，未来将加大在智慧社区、绿色物业等领域的投入，通过数字化手段提升服务效能，同时探索“物业+资管”双轮驱动模式，增强抗风险能力。

### **市场关注：物业股估值重构进行时**

当前，物业板块估值仍处于历史低位，但行业分化正在加剧。机构分析指出，具备非住业态布局、增值服务转型能力、稳健财务状况的企业，有望在行业整合中脱颖而出。越秀服务2025年财报显示，其非住业态拓展已取得阶段性成果，收并购策略转向精准协同，增值服务转型路径清晰，这些因素或成为其估值修复的催化剂。

不过，行业仍面临人工成本上升、上游地产行业收缩等挑战。越秀服务管理层表示，2026年将把收缴率、项目质量作为核心指标，通过提升运营能力、服务品质和盈利能力，实现规模与质量的平衡发展。这一战略选择，或许为物业行业穿越周期提供了可借鉴的范本。

在地产行业深度调整的背景下线上靠谱正规配资，物业企业的转型已不仅是生存之需，更是价值重估的契机。越秀服务的财报，既揭示了行业转型的阵痛，也展现了头部企业通过业务结构优化、战略聚焦实现突围的可能性。随着非住业态拓展、增值服务转型等路径逐步落地，物业板块的估值体系或将迎来新一轮重构。